סקר העדפות קוני דירות לעירוניות בת קיימא באמצעות ניתוח קונג'וינט

תיאור הבעיה: המחקר על העדפות דיור מסתמך בעיקר על התבוננות בדפוסי קנייה או סקרי צרכנים. ישנם מעט מחקרים שהניבו תוצאות מציאותיות המנבאות את בחירות הצרכן ואת הערך הכספי המשוער למאפייני מגורים, שיכולים לשמש יזמים וקובעי מדיניות. בהקשר הישראלי, לא בוצעו מחקרים מקיפים לגבי העדפות הצרכן לעירוניות בת-קיימא ויש מידע מועט על העדפות דיור באופן כללי.

מטרה ושיטת המחקר: מחקר זה בוחן את העדפותיהם של רוכשי דירות פוטנציאליים בישראל למאפיינים של עירוניות בת-קיימא, באמצעות סקר המבוסס על ניתוח קונג'וינט. ניתוח קונג'וינט הינו מודל סטטיסטי הנפוץ בסקרי שוק, ומהווה גישה חדשנית למחקרי תכנון בישראל. הסקר בחן את העדפתם של 520 רוכשי בתים פוטנציאליים, המתגוררים במחוזות תל-אביב, מרכז וחיפה, למאפייני מגורים של עירוניות בת-קיימא, הכוללים: מבנה השכונה, מרחק ההליכה למסחר ושירותים שונים, סוג המבנה (מספר הקומות בבניין), מספר מקומות חניה, גישה לתחבורה ציבורית ומחיר הדירה. בחינת העדפות אלה מספקת תובנות לגבי סדר העדיפויות של ישראלים, בשמונה עשרה קבוצות דמוגרפיות, לנגישות נוחה יותר לשירותים, שטחים ציבוריים איכותיים, שכונות בעלות עירוב שימושים ותלות מופחתת ברכב.

ממצאים: התוצאות שעלו במחקר מראות כי, בניגוד למחקרי העדפה אחרים, מספר משמעותי של קבוצות דמוגרפיות הצהירו שהמאפיין החשוב ביותר עבורן הוא מרחק ההליכה למסחר ושירותים. סוג הדיור העירוני המועדף באופן משמעותי על ידי רוב המרואיינים, הוא דירה בבניין של 4-6 קומות, הפחות מועדף הוא דיור במגדלים בעלי 14 קומות ומעלה, שהם הנפוצים ביותר בארץ בשנים האחרונות. ממצא מענין נוסף הוא הנכונות של רב האנשים לגור בשכונות בהן לתושבים יש רמות הכנסה מגוונות. התוצאות מצביעות על כך ששכונות עירוניות בנות-קיימא קומפקטיות, עם רשת רחובות מקושרת, הן בעדיפות נמוכה. אולם, יתרונות כגון מרחק הליכה למסחר ושירותים יכולים לשנות את הבחירה של המשיבים.

לקחים לתכנון: תוצאות המחקר סותרות חלק מהנחות הפיתוח המקובל והנפוץ בישראל. הדבר מצביע על פער בין העדפת רוכשי הדירות הפוטנציאליים לבין ההיצע הקיים בשוק. על בעלי העניין במגזר הציבורי והפרטי לבחון את הממצאים האסטרטגיים שעלו במחקר, כדי לתכנן שכונות בנות-קיימא שיותאמו לרצונות תושבי ישראל.