בנייה ירוקה של מבני ציבור משרדיים בישראל: ניתוח עלות תועלת

משבר ההתחממות הגלובאלית הינו משבר הנובע מצריכת המשאבים ההולכת וגוברת של המין האנושי. אחד הענפים להם השפעה גדולה ביותר על צריכת המשאבים העולמית הינו ענף הבנייה. בניינים צורכים אנרגיה ומשאבים בשלבי הפקת חומרי הבנייה, בתהליך הבנייה עצמו ובשלב התפעול. ההכרה בהשפעתם של בניינים על הסביבה הביאה להתפתחות תחום בשם "בנייה ירוקה" "או בנייה בת קיימא". 

למרות הפוטנציאל, אחד החסמים המהותיים לפיתוח התחום הוא נושא מדידת העלות. יזמי בנייה אשר אינם עומדים על טיבה של הבנייה הירוקה מפחדים מהעלויות הנוספות מבלי להעריך נכונה את תועלותיה ואת הפוטנציאל הכלכלי שלה  . המדינה, לעומת זאת, אינה מכירה בערך מבנייה ירוקה על מנת לתמרץ שוק זה.

מטרת עבודה זו היא לתת כלי בידי מקבלי ההחלטות במגזר הציבורי בישראל בנוגע להתווית המדיניות בנושא בנייה ירוקה בישראל, ולעודד בנייה ירוקה על ידי המגזר הציבורי, אם באופן ישיר (בנייה ציבורית) או באופן עקיף (תמריצים, חקיקה וכדומה).

עבודה זו מציגה ניתוח עלות- תועלת לבדיקת הכדאיות של בנייה ירוקה מנקודת מבט של היזם הבנייה ומנקודת מבט חברתית. ניתוח עלות תועלת (Cost Benefit Analysis) היא שיטה אנאליטית המסייעת בקבלת החלטות של ביצוע/ אי ביצוע פרוייקטים כלכליים. הניתוח משווה בין עלויות הפרוייקט לעומת התועלות שהוא מייצר. במקרה של בנייה ירוק, מוגדרת העלות כעלות העודפת של הבניין הירוק אל מול בניין רגיל בזמן הבנייה. התועלות מתייחסות  הן לתועלות ישירות מהן נהנה יזם ומתפעל הבניין כתוצאה מחסכון במשאבים לאורך חיי הבניין, והן לתועלות עקיפות אשר נוצרות לכלל החברה   . 

במסגרת המחקר הוצגו שתי חלופות לעמידה בתקן: החלופה האופטימאלית המביאה לחסכון מקסימאלי במשאבים, והחלופה הכלכלית המביאה למינימום השקעה ראשונית.

המחקר מראה כי לבנייה ירוקה פוטנציאל גדול לחסכון כספי על פני זמן. עבודת מחקר זו הוכיחה כי בנייה ירוקה הינה כלכלית גם עבור היזם הפרטי וגם עבור החברה. כאשר הממשלה היא זו אשר בונה או מתפעלת את הבניינים, הציבור נהנה מחסכון בעלויות התפעול ומהתועלות העקיפות. הבחירה בעבודה זו דווקא בבניינים ציבוריים נובעת מהאימפקט הרב שיכול לחולל המגזר הציבורי על ידי אימוץ סטנדרט ירוק ולאור מסקנות המחקר אין סיבה שלא יעשה כך. מאחר והחזר על ההשקעה מתקבל בתוך מספר שנים, הסעדים שהמגזר הציבורי צריך לנקוט על מנת לקדם את שוק הבנייה הירוקה הפרטי צריכים לסוב סביב חינוך שוק, הכשרת אנשי מקצוע ופתרונות מימון.

עוד אנו למדים כי פתרונות של סבסוד או הקלות במיסים, יכולים לקדם את השוק, אך מבחינה כלכלית טהורה הם אינם הכרחיים. עם זאת, יתכן ויהיה צורך  בכלים כלכליים על מנת לווסת את התועלות בין השחקנים השונים בשוק, בדגש על תגמול יזם הבנייה אשר משקיע בטווח הקצר, למתפעל שנהנה מהתועלות לטווח הארוך. כמובן שכאשר המדינה היא מתפקדת בשני הכובעים, אין צורך בכלים אלו  .